2025년 6월 28일부터 시행! 수도권 주담대 한도 6억, 다주택자 대출 전면 금지

2025년 6월 27일, 금융위원회는 수도권 부동산 시장 과열과 가계부채 증가를 억제하기 위해 초강력 대출 규제 정책을 발표했습니다. 이 정책은 6월 28일부터 즉시 시행되며, 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하고, 다주택자의 추가 대출을 전면 금지하는 내용을 핵심으로 합니다.

이번 조치는 서울 아파트 가격이 6년 9개월 만에 최대 상승률(0.43%)을 기록하며 '패닉 바잉' 조짐이 나타난 데 따른 특단의 대책입니다. 아래에서 이번 규제의 주요 내용과 그 영향을 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

주요 규제 내용: 무엇이 달라지나?

1. 주담대 한도 6억 원 제한

• 적용 지역: 수도권 및 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구 등 투기·투기과열·조정대상지역)
• 내용: 주택 구입을 위한 주담대는 소득이나 주택 가격과 관계없이 최대 6억 원으로 제한됩니다. 이는 고가 주택 매입 시 과도한 대출을 차단하기 위한 조치로, 중도금 대출은 제외되지만 잔금 대출로 전환 시 한도가 적용됩니다.
• 영향: 서울 아파트 평균 매매가격(2025년 4월 기준 약 13억 5,543만 원)을 고려하면, 대출 한도 6억 원으로는 약 7억 5,000만 원 이상의 현금이 필요해 실수요자도 고가 아파트 구입이 어려워질 전망입니다.

2. 다주택자 주담대 전면 금지

• 내용: 수도권 및 규제지역에서 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입을 위한 주담대를 전혀 받을 수 없습니다(LTV 0%). 생활안정자금 목적의 주담대도 다주택자는 금지되며, 1주택자의 경우 최대 1억 원으로 제한됩니다.
• 예외: 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분 조건으로 추가 주택을 구입할 경우, 무주택자와 동일한 LTV(비규제지역 70%, 규제지역 50%)가 적용됩니다.
• 영향: 갭투자(전세 끼고 주택 매입)와 다주택자의 투기적 매입이 크게 억제될 가능성이 높습니다.

3. 6개월 내 전입 의무

• 내용: 수도권 및 규제지역에서 주담대로 주택을 구입한 경우, 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 합니다. 이는 실거주 목적이 아닌 대출을 차단하기 위한 조치입니다.
• 영향: 전입 의무로 인해 임대 목적의 주택 구입이 어려워지며, 실수요 중심의 부동산 시장으로 재편될 가능성이 있습니다.

4. 전세대출 및 기타 규제

• 전세대출: 소유권 이전 조건부 전세대출이 수도권 및 규제지역에서 전면 금지되며, 전세대출 보증비율은 2025년 7월 21일부터 90%에서 80%로 축소됩니다.
• 대출 만기: 주담대 만기는 최대 30년으로 제한되며, 장기 만기를 통한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 우회가 차단됩니다.
• 생애최초 주택구입자: LTV가 기존 80%에서 70%로 축소되며, 6개월 내 전입 의무가 추가됩니다.
• 은행 대출 총량: 전 금융권 가계대출 총량 목표가 50% 감축되며, 정책대출(디딤돌, 보금자리론 등)은 연간 공급 계획의 25% 감축됩니다.

 

왜 이런 규제가 나왔나?

금융위원회는 2025년 6월 27일, 권대영 사무처장 주재로 열린 '긴급 가계부채 점검 회의'에서 이번 조치를 발표하며, 서울 아파트 가격 상승과 가계부채 급증을 주요 원인으로 꼽았습니다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동구 등 '한강벨트' 지역의 아파트 가격이 단기간에 급등하며 과열 양상을 보였습니다. 예를 들어, 성동구와 마포구는 각각 0.99%와 0.98%의 주간 상승률을 기록하며 역대 최고치를 경신했습니다.

정부는 이러한 '패닉 바잉'과 투기적 수요를 억제하고, 실수요 중심의 안정된 부동산 시장을 만들기 위해 강력한 대출 규제를 도입한 것입니다. 또한, 기준금리 인하와 토지거래허가제 해제로 인해 부동산 거래가 활성화되면서 주담대가 급증한 점도 이번 조치의 배경으로 작용했습니다.

 

시장에 미칠 영향은?

1. 집값 안정 가능성: 고가 아파트의 대출 수요가 줄어들며 강남 3구와 한강벨트 지역의 가격 상승세에 제동이 걸릴 가능성이 큽니다. 하지만 실수요자도 대출 한도 제한으로 인해 상급지 갈아타기가 어려워질 수 있습니다.
2. 전세 시장 영향: 전세대출 규제 강화로 전세 수요가 위축될 가능성이 있으며, 이는 전세 가격 상승으로 이어질 우려가 있습니다.
3. 실수요자 부담: 연소득 1억 원 이상 고소득자라도 DSR 40% 기준으로 6억 원 이상 대출이 불가능해지며, 고가 주택 구입이 어려워질 전망입니다.
4. 2금융권 풍선효과: 은행권 대출이 막히면서 대출 수요가 제2금융권(저축은행, 보험사 등)으로 이동할 가능성이 제기됩니다. 이에 금융당국은 풍선효과 점검을 강화할 계획입니다.

 

실수요자를 위한 조언

• 무주택자: 생애최초 주택구입자는 LTV 축소(80% → 70%)와 전입 의무를 감안해 대출 계획을 세워야 합니다. 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책대출을 활용하는 것도 고려해볼 만합니다.
• 1주택자: 기존 주택을 6개월 내 처분할 의사가 있다면 대출 가능성이 있으니, 처분 계획을 명확히 세우세요.
• 전세 수요자: 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 인해 갭투자가 어려워졌습니다. 전세 계약 시 대출 가능 여부를 사전에 확인하세요.

 

정부의 추가 계획

정부는 대출 규제 외에도 주택 공급 확대를 통해 수급 불안을 해소할 계획입니다. 금융위원회는 "우수 입지에 충분한 주택 공급을 통해 시장 안정화를 도모하겠다"고 밝혔으며, 필요 시 추가 규제지역 지정이나 DSR 확대 적용 등의 조치를 검토 중입니다.

 

결론

2025년 6월 28일부터 시행되는 수도권 주담대 6억 원 한도와 다주택자 대출 금지 정책은 부동산 시장 과열을 억제하고 가계부채를 관리하려는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다.

실수요자는 대출 한도와 전입 의무를 고려해 신중히 계획을 세워야 하며, 투자자는 투기적 수요가 차단된 만큼 장기적인 시장 변화를 주시해야 할 것입니다. 앞으로 정부의 추가 대책과 시장 반응을 예의주시하며 부동산 시장의 안정화를 기대해봅니다.

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참고 자료:

• 서울경제, 연합뉴스, 한국경제, 머니투데이, 이비엔뉴스 (2025년 6월 27일 보도)
• 금융위원회 '긴급 가계부채 점검 회의' 발표 자료

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