파격적인 분양 조건으로 술렁이는 부동산 시장

 

최근 파격적인 분양 조건으로 아파트 미분양분을 팔기 위해 홍보하는 서울의 한 아파트 분양 단지 때문에 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 소형 걸설사들의 파산 위기라는 말이 나오고 있으며, 대형 건설사들은 건축만 완성하고 분양을 뒤고 미루고 있는 상황에서 이 분양사의 파격적인 분양 조건은 어떠한 의미를 가질까요? 

 

해당 미분양 아파트는 서울 오류동의 재개발 단지로 해당 단지는 440가구 중 140가구를 일반 분양했지만 현재 100가구가 넘게 미분양이 발생한 상태라고 한다. 서울에서 미분양이라는 말을 듣는 것이 이제는 어색하지 않을 만큼 큰일도 아닌 것이 되어 버린 것이다. 이처럼 대부분의 분양 아파트가 미분양이 속출하고 있는 상황에서 작금 여력이 없는 규모가 작은 건설사들은 걱정이 태산일 것입니다. 그래서 파격적인 분양 조건을 내걸고라도 분양을 해야 하는 것인데요. 건설사는 왜 이런 파격적인 조건을 제시하면서 까지 분양을 해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

◎ 술렁이는 분양 시장

 

파격적인 분양 조건

중도금의 40%까지 무이자 조건에  더해 계약만 해도 한 달 안에 현금으로 3000만원을 주는 조건에도 분양이 안되자 최근에는 계약금 절반과 중고금 전액을 무이자 대출 조건까지 내걸었지만 그래도 집을 사는 사람이 없자 마지막으로 입주 전 가지 계약을 취소하면 계약금 전액을 환불해 주고, 여기에 2년 뒤 계약을 취소해도 처음에 지급한 3000만원은 안 돌려줘도 된다는 조건입니다. 

 

이 조건으로 집을 사다면 10억 집값에 계약금 1억이 필요하지만 5000만원 무이자 대출에 3000만원 현금을 주니 소비자는 2000만원으로 10억짜리 집 계약이 가능하다는 계산이 나옵니다. 모든 비용이 무이자로 입주 전까지 계약자가 내야 할 비용도 전혀 없습니다. 

 

이처럼 파격적은 분양 조건을 내거는 가장 큰 이유는 대출 때문이다. 쉽게 말하면 계약자들의 계약서가 필요한 것입니다. 이 계약서를 근거로 은행에서 건설사에 대출을 해주는데 건설사는 그 돈으로 자금을 집행하는 것입니다. 하지만 자금이 부족해 은행 대출만 믿고 분양을 시작한 작은 건설사들은 총 물량에 30%나 미분양이 나버리면 자금을 충당할 곳이 없어 부도가 나게 되는 것이죠. 

 

또 다른 이유로는 이런 파격적인 조건으로 분양을 해도 손해가 없다는 것입니다. 주변 부동산 시세는 이미 반토막 난 상태지만 유독 새로 분양하는 아파트들은 그 분양가를 내릴 생각이 없습니다. 물가가 많이 상승해 분양가가 올라간 이유도 있지만 그래도 너무 비싸다는 느낌은 떨쳐 버릴 수가 없습니다. 이렇게 비싸게 분양가를 유지해야 이런 파격적인 분양 조건에도 손해가 발생하지 않는 여유가 있다는 것이죠. 반대로 부동산이 잘 팔리던 시기에는 건설사들의 마진이 얼마나 높았는지 생각해 볼 수 있습니다. 

 

 

 

 

◎ 바라보는 시선

 

불안한 부동산 시장

한 간에는 이런 파격적인 분양 조건이 부동산 경기 침체를 보여주는 것이라는 분석도 나오고 있다. 많은 전문가들은 부동사 자산 가격이 떨어지고 있지만 무리하게 대출을 끌어모아 집을 산 영끌족이 내놓는 급매물이 전부 소화되면 부동산 가격은 다시 올라갈 것이라는 의견이 많았다. 하지만 최근에는 향후 2년~3년 동안 집값 상승은 없을 것이라는 분석도 나오고 있어 부동산 시장을 더욱 얼어붙게 만들고 있고, 영원 불패라고 여기던 강남 마저도 부동산 가격 하락의 바람을 피하지 못하는 것은 부동산 시장의 불안한 심리를 반영하고 있다는 분석입니다. 

 

여기에 자금력이 탄탄한 대형 건설사들은 아파트를 완공 후 분양을 하지 않고 부동산 시장이 살아나기를 기다리는 현상이 나타나고 있으며, 반대로 자금력이 없이 부동산 시장이 호황 일 때 뒤늦게 뛰어든 소형 건설사들은 건축 허가를 취소하고 구매했던 부지를 손해를 보고 재 판매하면서 버티기에 들어가는 일이 벌어지고 있습니다. 

 

 

너무 높은 분양가

높아도 너무 높은 분양가라는 말이 여기저기에서 나오고 있습니다. 이도 그럴 것이 서민층이 구매하는 집 가격이 10억이라는 것이 지금도 믿기지가 않는 가격입니다. 서민들이 평생 안 쓰고 모아도 못 만져 볼 돈으로 서울에서 분양하는 부동산들은 10억이 훌쩍 넘어가고 있습니다. 그 주변 지역만 해도 6억~8억 하는 분양가가 대부분으로 지금 시대에 맞는 분양가인지 의문입니다. 그래서인지 이런 파격적인 분양 조건보다는 분양가 차제를 내리는 것이 거래에 더 많은 도움이라는 의견이 지배적이지만 건설사들은 아직까지 비싼 분양가를 고집하고 있는 것이 문제입니다.